Crédito hipotecario: lo que decide el precio real

Vas a firmar el compromiso más largo de tu vida. Estas son las cuatro cosas que deciden cuánto cuesta de verdad, y ninguna es la tasa que te dicen por teléfono.

La TEA no es lo que pagas

Cuando llamas a un banco te dan una TEA (tasa efectiva anual), y esa es la cifra con la que todo el mundo compara. El problema es que la TEA solo cubre el interés. Encima, cada mes te cobran el seguro de desgravamen, el del inmueble, los portes y, según la entidad, alguna comisión. Nada de eso está dentro de la TEA y todo sale de tu bolsillo el mismo día.

La cifra que sí incluye el paquete es la TCEA (tasa de costo efectivo anual), la única con la que dos ofertas se comparan de verdad: un banco con la TEA más baja puede salir el más caro en cuanto le sumas seguros y comisiones. Pídela por escrito, para tu monto y tu plazo, no la de la publicidad. Cómo se arma esa diferencia, con ejemplos, está en las preguntas frecuentes.

El seguro de desgravamen, el costo que nadie te enseña

El desgravamen es el seguro que cancela la deuda si te pasa algo, para que tu familia se quede con el inmueble y no con el préstamo. Es obligatorio y razonable. Lo que casi nadie explica es cómo se cobra: un porcentaje que se aplica cada mes sobre el saldo que todavía debes.

En un crédito a dos años eso es calderilla. En uno a veinte, con un saldo que arranca alto y baja despacio, es una de las partidas gordas. Y ojo con el otro seguro, el del inmueble: ese no baja con tu deuda, porque se calcula sobre el valor de tasación de la casa. Puedes terminar debiendo poco y pagando por él casi lo mismo que el primer año.

Y un detalle que cambia toda comparación: buena parte de las calculadoras hipotecarias que hay dando vueltas no incluyen el desgravamen —algunas lo dicen en letra chica—, así que su cuota sale más bonita que la que te va a cobrar el banco. Comparar una contra otra sin saber qué mete cada una no es comparar nada.

Qué tasa te toca a ti

No hay una tasa hipotecaria del Perú: hay una por entidad, y la distancia entre la más barata y la más cara es grande incluso en vivienda, que es el crédito más barato que existe porque el inmueble queda en garantía. A veinte años, un punto de diferencia no son unos soles al mes: son decenas de miles al final.

Las tasas de cada banco, caja y financiera, tomadas de los cuadros de la SBS, están en la tabla de tasas de crédito hipotecario. Se actualiza sola, así que mírala ahí en vez de fiarte de una cifra suelta en cualquier artículo: las tasas se mueven y un número metido en un texto envejece mintiendo. Y con esa tabla delante puedes negociar: enseñarle a tu banco la oferta de otro por escrito cuesta una tarde y vale años de cuotas.

MiVivienda y el Bono del Buen Pagador

El Nuevo Crédito MiVivienda es un programa del Estado que se tramita por el banco: el banco evalúa, presta y cobra, y el Fondo MiVivienda pone las condiciones y el bono. Aplica a viviendas dentro de cierto rango de valor y, en general, a quien no tiene ni ha tenido otra.

Lo que más se malentiende es el Bono del Buen Pagador. El bono no te baja la tasa: te baja el monto que tienes que financiar. Funciona como una parte de la cuota inicial que pone el Estado, así que pides menos plata al banco y por eso la cuota sale menor. Es una ayuda real, pero no arregla una mala tasa: si el banco cobra caro, va a cobrar caro sobre un monto más chico. Comparar entre entidades sigue siendo igual de necesario.

Pagar a capital en un hipotecario

Si hay un crédito donde amortizar rinde, es este, por dos motivos que se juntan: el plazo es larguísimo, así que cada sol que quitas del saldo deja de generar interés durante años; y al principio casi toda la cuota es interés, porque el saldo está en su punto más alto. Un pago a capital en el año dos vale muchísimo más que el mismo en el año quince.

La munición natural en el Perú son las gratificaciones de julio y diciembre: dinero que no está comprometido en el presupuesto del mes y que, metido contra el saldo, recorta años de plazo. Reducir el plazo o reducir la cuota, y cuánto cambia cada opción, está en cómo pagar un préstamo y pagarle menos al banco.

Antes de firmar

Tres cosas que conviene cerrar antes de firmar, cuando todavía tienes con qué negociar:

Y guarda el cronograma inicial: es el papel contra el que compruebas que cada pago a capital bajó el saldo de verdad.